Коли мова йде про масштабні капіталовкладеннях, таких як будівництво будинку, всі відносини з виконавцями робіт потрібно закріплювати на папері. Зто найвірніший спосіб уникнути непорозумінь. Будівництво будинку «з нуля» - багатоетапний процес, що вимагає залучення кваліфікованих фахівців, іменованих підрядниками. Враховуючи велику ступінь відповідальності за результат (якісно і в заплановані терміни зведений об'єкт, відповідність результату вимогам проекту, кошторисної вартості робіт і матеріалів), всі етапи зведення будинку, обов'язки сторін та інші важливі моменти варто обумовити заздалегідь. Основним документом, що регулює відповідні взаємовідносини з будівельниками, є договір підряду.
Що таке договір підряду?
У відносинах, що стосуються зведення приватного будинку, найбільш поширений договір будівельного підряду. Зупинимося на ньому більш детально. За визначенням, яке міститься в Цивільному кодексі, в договорі підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника). Замовник зобов'язується нрінять виконану роботу і заплатити за неї. Ризик підрядчика полягає в тому, що він позбавляється права вимагати оплати своєї праці, якщо предмет підряду виконаний з порушенням існуючих будівельних нормативів або знищений, а також якщо в силу непередбачених обставин немає можливості закінчити розпочату роботу. Приймається, що підрядник має достатню кваліфікацію для виконання певного роду робіт і застосовує правильні технології. У свою чергу, замовник не має права втручатися в процес виконання робіт - він платить за результат, а не за процес.
Залежно від обсягу фінансування, тимчасових рамок і інших умов замовник або доручає конкретної організації або приватній особі звести об'єкт під ключ, або залучає їх для виконання окремих видів робіт. Виходячи з цього, потрібно укласти один або кілька договорів. В ідеалі ефективніше доручити виконання більшості робіт одному підрядчику. Але так як будівництво будинку - процес комплексний, що передбачає безліч різноманітних і різнопланових робіт (заливка фундаменту, зведення стін, монтажні, опоряджувальні роботи), для їх виконання підрядник може залучати інших осіб (субпідрядників). У цьому випадку він стає генеральним підрядником і несе відповідальність за дії найманих ним працівників (субпідрядників), якщо в договорі не вказано інше.
До укладення договору
Перш ніж укладати договір підряду, потенційний замовник:
1. Визначає, який обсяг робіт буде виконувати підрядник (будівництво будинку цілком або виконання окремих видів робіт).
2. Подає заяву до виконавчого органу місцевої ради про намір забудови земельної ділянки, яка перебуває у його власності або користуванні, для оформлення будівельного паспорта.
3. Направляє повідомлення (для дому до двох поверхів і / або площею до 300 м) або декларацію (для дому понад двох поверхів і / або площею більше 300 м) про початок виконання будівельних робіт в інспекції архітектурно-будівельного контролю.
4. Повинен мати документ, що засвідчує право власності або право користування (у тому числі на умовах оренди) земельною учасжом, на якій буде розміщено об'єкт.
5. Повинен мати затверджену проектну документацію. Підготовкою і погодженням документації може займатися і підрядник. Для цього потрібна нотаріально оформлена довіреність від замовника.
Підрядник повинен мати ліцензії на проектні та інші роботи (якщо даний вид робіт підлягає ліцензуванню). Зараз більшість будівельних робіт не підлягають ліцензуванню. Незважаючи на це, при зустрічі з потенційним підрядником потрібно звернути увагу на наявність у нього ліцензії на проведення того виду робіт, для виконання якого його залучають (якщо робота підлягає ліцензуванню). Інакше в майбутньому можуть виникнути питання, пов'язані з введенням об'єкта в експлуатацію. Якщо генеральний підрядник буде залучати субпідрядників, в договорі варто прописати пункт, де буде сказано, що генеральний підрядник несе відповідальність за залучення особи / організації, що не має ліцензії для виконання робіт.
Складання договору
При зведенні будь-якого об'єкта замовник повинен завжди керуватися двома правилами:
• як можна докладніше прописувати в договорі всі, навіть самі, на перший погляд, незначні деталі, які згодом можуть зіграти важливу роль;
• постійно контролювати здійснення всіх без винятку робіт.
Положення договору підряду безпосередньо залежать від спектру передбачуваних робіт. В силу об'єктивних причин дати вичерпні й підходящі на всі випадки формулювання представляється досить складним. Тому в кінці статті ми наводимо типовий договір, який можна взяти за основу. Складати договір потрібно з урахуванням всіх конкретних обставин вашого будівництва. Приклади, викладені в статті далі, є рекомендацією, що потрібно писати, як краще це зробити, а яких формулювань розумніше уникати.
Обов'язкові пункти
Як і в будь-якому іншому стандартному договорі, спочатку йде назва договору, ставиться дата його складання. Потім доречно дати визначення термінам, які зустрічатимуться далі по тексту договору. Договір підряду, як, втім, і будь-який інший, повинен містити положення про предмет, термін і ціною, так вони є істотними умовами.
Предмет договору
Тут вказується, що, власне, потрібно зробити: необхідно прописати види робіт, для виконання яких залучається підрядник. Якщо один підрядник буде будувати будинок повністю, конкретний перелік розумно прописати в доповненнях до договору, які є його невід'ємною частиною.
«Підрядник зобов'язується в порядку та на умовах, визначених цим Договором, за завданням Замовника на свій ризик виконати і здати останньому в установлений договором строк закінчені роботи з будівництва об'єкта, зазначеного в п.1.2 цього Договору. Найменування об'єкта - житловий одно-, двох-або триповерховий будинок, який буде знаходитися за адресою; *** ».
Терміни виконання робіт
Даний пункт договору є одним з найважливіших. Тут ми рекомендуємо:
1. Обов'язково вказувати, що є датою початку робіт, а що - закінченням. Якщо неможливо передбачити конкретної дати, варто вказати, що датою початку робіт є доставка матеріалів для здійснення будь-яких робіт. Після закінчення кожного виду робіт рекомендуємо замовнику та підряднику підписувати (у двох примірниках) відповідні акти, що підтверджують дати початку і закінчення робіт.
2. Скласти детальний календарний графік, який є невід'ємною частиною договору.
3. Уникати формулювань типу «виконувати в розумні рядки». Потрібно фіксувати тільки точні дати.
4. Вказувати розмір штрафних санкцій за невиконання умов Договору. «Підрядник розпочинає виконання робіт (и) згідно з графіком виконання робіт (Додаток № ***) протягом 5 календарних днів з моменту отримання авансу, перерахованого Замовником. Підтвердженням отримання авансу служить банківська виписка з рахунку Підрядника. Сторони підписують акт (форма додається у Додатку N ***), підтверджує початок робіт. Акт підписується в двох примірниках. Строком закінчення робіт є ... (вказати дату), що підтверджується підписанням акту виконаних робіт. Термін виконання робіт не переглядається Підрядником, за винятком обставин непереборної сили (стихійне лихо, військові дії). У разі порушення Підрядником термінів виконання робіт, передбачених Графіком (Додаток N ***), Замовник має право вимагати від Підрядника виплати пені в розмірі 0,1% (нуль цілих, одна десята відсотка) від вартості невиконанні вчасно робіт за кожний день прострочення . »
Ціна договору, порядок здійснення оплати
Назва даного пункту говорить сама за себе. Тут потрібно бути особливо уважним. Оскільки вартість витратних матеріалів збільшується практично щодня, це, безумовно, потрібно враховувати. Договірна ціна буває приблизною (динамічної) і твердою. Приблизна (динамічна) договірна ціна - ціна, визначена на підставі кошторису, яка підлягає зміні з урахуванням уточнення обсягу робіт, цін на ресурси та інших підстав, визначених умовами договору підряду. Тверда договірна ціна - договірна ціна, визначена на підставі твердого кошторису, яка може змінюватися тільки в окремих випадках за згодою сторін у порядку, визначеному договором підряду. Природно, для замовника вигідніше вказувати тверду договірну ціну, але залежну від всіляких коливань на ринку. У разі ж якщо ціни дійсно йдуть вгору, а обов'язок надавати матеріали покладено на підрядника, настійно рекомендуємо вивчити ринок тих чи інших товарів, їх якість, оскільки саме тут підрядники можуть вдаватися до різних хитрощів (наприклад, купити менш якісний матеріал за ціною якісного).
«Загальна вартість (договірна ціна) робіт і матеріалів визначається загальною зведеним кошторисом, яка є невід'ємною частиною цього Договору і становить *** руб. Договірна ціна є твердою і може змінюватися тільки в окремих випадках за згодою сторін у порядку, визначеному цим Договором. Придбання матеріалів може здійснюватися тільки на підставі письмової згоди Замовника, зазначеного у Додатку *** до цього Договору. Підрядник повинен попередньо за 14 робочих днів повідомити Замовника про те, що витратні матеріали закінчуються. Якщо Замовник не був повідомлений зазначеним вище способом, внаслідок чого робота була припинена більш ніж на один день. Підрядник несе відповідальність у розмірі 0,01% від вартості конкретного етапу роботи за кожен день прострочення ».
Замовнику рекомендуємо завжди контролювати процес покупки матеріалів. Досвідчені підрядники добре знають ринок будматеріалів і можуть дати ділову пораду. З іншого боку, недобросовісні підрядники можуть придбати матеріал, який, на перший погляд, підходить, а насправді не відповідає характеристикам, що пред'являються до подібних товарам. Тому в договорі варто прописати зобов'язання підрядника надавати чеки, паспорти якості та / або сертифікати відповідності на придбані ним матеріали.
Щоб раціонально розподілити час, ресурси і забезпечити належну якість, роботи слід розбити на етапи, скласти докладний список необхідних матеріалів із зазначенням їх характеристик, а також вказати їх кількість і приблизні ціни. Оформляється це у вигляді доповнень до договору. Пропонуємо викласти цей аспект такий спосіб; «Підрядник спільно із замовником складає список усіх матеріалів, необхідних для покриття даху (зведення стін і т. д.). Кількість матеріалу становить ... Якщо вказану кількість не є достатньою. Підрядник погоджує із Замовником покупку додаткової кількості матеріалу. Його ціна не повинна перевищувати ... руб за 1 м ', У разі перевищення даної вартості Підрядник протягом двох днів з моменту, коли стало відомо про зміну ціни, повідомляє про це Замовника. Закупівля матеріалу за ціною, інший, ніж зазначено у цьому пункті, допускається тільки з письмової згоди Замовника ». Безсумнівно, пункти, викладені вище, грають головну роль; договір не вважається укладеним, якщо сторони в належній формі не досягли згоди щодо всіх його істотних умов. Однак є й інші пункти, які слід детально і чітко прописати.
Якість робіт
Само собою зрозуміло, що, чим якісніше будуть виконані всі роботи, тим пізніше ви задумаєтеся про ремонту або реконструкції. В ідеалі ви повинні мати сертифікати, технічні паспорти, інші документи, що підтверджують характеристики і якість використовуваних матеріалів. У пункті «якість робіт» варто врахувати ще один нюанс - підрядники, субпідрядники нерідко відступають від кошторисної документації, умов договору, допускають інші похибки в роботах. Крім того, можуть бути невідповідності кількості та якості придбаних матеріалів задекларованим. Щоб уникнути цього доречно зафіксувати положення, що містить подібне формулювання: «Підрядник забезпечує відповідність якості робіт та матеріальних ресурсів, які поставляються їм, специфікаціям, технічним умовам, а також наявність сертифікатів, технічних паспортів, інших документів, що підтверджують їх характеристики і якість. Роботи та матеріальні ресурси, які використовуються для їх виконання, повинні відповідати вимогам нормативно-правових актів та нормативних документів у галузі будівництва, кошторисної документації та цього Договору. У разі допущення підрядником / субпідрядником відхилень від кошторисної документації, умов цього Договору та / або інших недоліків у роботах та / або матеріалах уповноважені представники сторін складають Акт виявлених недоліків. Термін для їх усунення визначається сторонами, але не перевищує 14 календарних днів з моменту виявлення недоліків ».
Відповідальність сторін
Правильне врегулювання питання відповідальності є способом захисту інтересів замовника. У договорі цей пункт потрібно прописати як можна більш докладно. «У разі порушення зобов'язань за Договором Підрядник несе відповідальність, яка визначається даним Договором. У разі якщо розбіжності, які виникли між сторонами, не можуть бути врегульовані відповідно до положень цього Договору, вони вирішуються на підставі чинного законодавства. За порушення термінів виконання зобов'язань за даним Договором стягується пеня в розмірі 0.1.% Від вартості робіт за кожний день прострочення; за прострочення понад 30 днів додатково утримується штраф у розмірі 7% від зазначеної суми. »
Будівництво будинку - відповідальний крок, що вимагає чималих матеріальних витрат. Щоб раціонально розподілити кошти і отримати бажаний результат, рекомендуємо дотримуватися наступних правил:
1. Знайдіть якомога більше інформації щодо репутації потенційного підрядника, подивіться об'єкти, зведені ним, поспілкуйтеся по можливості з його клієнтами.
2. Ознайомтеся з актуальними цінами на матеріали, підрахуйте, у скільки може обійтися будівництво будинку, а потім порівняйте з даними, які нададуть підрядники. Поцікавтеся, товари яких виробників користуються найбільшим попитом.
3. Доручіть юристу складання договору, що захищає ваші права (з урахуванням обставин і умов будівництва конкретного об'єкта).
4. Договір підряду слід прописувати до найдрібніших деталей, починаючи від оформлення документів і закінчуючи введенням будинку в експлуатацію.
5. Контролюйте дії підрядника, щоб кінцевий результат виправдав ваші надії.
6. Розділіть оплату на кілька частин. Це зручно і для підрядника, і для замовника.