Ви вирішили примкнути до багатомільйонного братству землевласників? Вітаємо! У вас попереду вихідні на природі, далеко від суєти і шуму, і принадна перспектива річного переїзду за місто. Але навіть якщо ви вже знайшли ділянку своєї мрії і ось-ось збираєтеся оформити угоду, не поспішайте. Насамперед досконально перевірте всі документи і постарайтеся убезпечити себе з юридичної точки зору. Знання деяких правових аспектів вже на етапі попереднього вибору ділянки допоможе відсікти явно «непрохідні» земельні наділи. Навіть якщо ви вирішили скористатися послугами професійного ріелтора з надійного агентства, буде незайвим ознайомитися з усіма паперами особисто. Ну а якщо ви здійснюєте операцію самостійно, то без ретельної перевірки всіх документів ніяк не можна.
Насамперед потрібно вивчити головний документ - кадастровий паспорт (план) ділянки. Об'єктом угоди може бути тільки земельний наділ, що пройшов державний кадастровий облік і має відповідний номер. У паспорті повинні міститися всі відомості про ділянку: його розташування (якщо немає точної адреси, то опис місцезнаходження), площа, координати, межі, категорія земель і дозволене використання, а також кадастрова вартість (вона, до речі, часто не збігається з ринковою). Якщо у вас є сумніви, то межі наділу можна перевірити за допомогою геодезистів. Пильної уваги заслуговує така графа в паспорті як «особливі відмітки». У ній може бути зазначено, що «площа орієнтовна» або «кордон не встановлена». Це означає, що ділянка не має в держкадастр нерухомості координатного опису меж. Така відсутність межування не є перешкодою для державної реєстрації прав власності або обмеженням для проведення угод з нерухомістю. Але будьте уважні - це не виключає можливості претензій у майбутньому з боку третіх осіб (наприклад, найближчих сусідів).
Наступним кроком стане зіставлення категорії земель і виду дозволеного використання з вашими цілями. Відповідно до Земельного кодексу об'єкт заміської нерухомості можна будувати тільки на землях населених пунктів (раніше їх називали «землі поселень») і землях сільськогосподарського призначення. До них відносять ділянки для індивідуального житлового будівництва (ІЖС), ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ), садівництва, дачного будівництва, а також ведення дачного господарства. Але тут досить багато нюансів. Так, на землях сільгосппризначення заборонено індивідуальне житлове будівництво, але дозволено зведення селищ у формі дачних / садових некомерційних товариств (партнерств) або дачних будівельних кооперативів (СНТ, ДНІ, дек і т.д.). На ділянках, призначених для ведення особистого підсобного господарства, які розташовані в населених пунктах, будувати можна, а за їх межами - не можна. Звичайно, існує процедура переведення земель в іншу категорію, але на це потрібні додаткові кошти і час. Крім того, слід знати, що у разі неналежного використання ділянка може бути примусово вилучений.
Що вибрати? Ділянки під ІЖС за інших рівних умов значно дорожче, оскільки зазвичай вони вже мають всю необхідну інфраструктурулібо можливість підключення до існуючих комунікацій. Тоді як у земель сільгосппризначення в кращому випадку є технічні умови на приєднання ресурсів, в гіршому - обіцянки продавця, що вони скоро з'являться. І тут вам доведеться повірити йому на слово. З іншого боку, хоча СНТ не є населеним пунктом, юридичної різниці між дачею і котеджем раніше немає - Конституційний суд у 2011 році визнав незаконність заборони на реєстрацію в дачних селищах (але тільки за наявності умов для постійного проживання). У муніципалітеті ви можете отримати інформацію про перспективи розвитку території: будівництві доріг, газопроводів та інших споруд, які в недалекому майбутньому пройдуть поруч з ділянкою.
Крім усього іншого обов'язково потрібно з'ясувати, не розташований обраний вами ділянку в зоні відчуження, наприклад, якщо поруч проходить ЛЕП або знаходиться охоронна зона водойми. Далі доведеться вивчити свідоцтво про право власності. За останні пару десятків років зовнішній вигляд свідоцтва неодноразово змінювався, тому якщо є сумніви, потрібно впевнитися в його автентичності у компетентного нотаріуса. Переконайтеся в тому, що продавець є власником всієї ділянки, а не його частки. Ознайомтеся з правовстановлюючими документами, за якими продавець придбав ділянку: договором купівлі-продажу, дарування, міни, постановою місцевої адміністрації про передачу ділянки у власність і т.д. Для повної впевненості чітко простежте всю історію, а у випадку занадто частої зміни власників ретельно перевірте юридичну чистоту ділянки. Зрозуміло, необхідно на власні очі побачити оригінали всіх документів, у тому числі паспорт продавця. Якщо власник ділянки - особа юридична, ви можете зажадати повний пакет статутних документів. Не зайве буде також дізнатися про репутацію фірми.
Документи на землю з будь-якими будівлями, господарськими та житловими (навіть недобудованими), повинні бути оформлені належним чином. Так ви себе убезпечите від дії статті ГК РФ про самовільні будівлях. Плюс варто уточнити, чи немає на порожньому ділянці зареєстрованих будов (можливо, вони були знесені раніше). Це можна дізнатися, отримавши довідку з БТІ. Переконайтеся також, що за даною адресою відсутні зареєстровані особи (довідка за формою № 9 з адміністрації поселення, де розташована ділянка). Які ще документи повинні бути в наявності? Виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) прояснить чи немає обтяжень і заборон: ділянка може перебувати під арештом, бути закладений, узятий в оренду тощо Для покупця це ризиковано, так як після переходу права власності доведеться відповідати за всіма зобов'язаннями. Продавець зобов'язаний представити довідку з податкової інспекції про відсутність заборгованості по сплаті земельного податку. Якщо ділянка знаходиться в чинному садовому товаристві, потрібні також довідки (з печаткою та підписом голови товариства) про відсутність заборгованості перед товариством і межових спорів з сусідами.
Всі ці документи дадуть вам повну інформацію про ділянку. Тільки після цього можна переходити до угоди. Укладати її, згідно із законодавством, можна в нотаріальній або простій письмовій формі - за бажанням сторін. Договір купівлі-продажу є основним документом, що регулює відносини продавця і покупця, тому до його складання або вивченню потрібно поставитися особливо уважно. У договорі повинні бути вказані реквізити сторін, всі відомості про ділянку і обов'язково його ціна. Порядок передачі грошей визначається за згодою сторін - при підписанні договору або після отримання свідоцтва про право власності. Все це також фіксується в договорі. Щоб убезпечити себе, покупцеві краще наполягти на внесенні пункту про те, що в разі визнання договору недійсним або відмови в реєстрації з вини продавця (наприклад, при виявленні протиріч між заявленими та зареєстрованими правами) продавець зобов'язується повернути гроші або надати покупцю аналогічний за всіма параметрами і споживчим якостям ділянку.