Згідно з чинним законодавством, щоб звести заміський будинок, необхідно оформити цілий ряд дозвільних документів на будівництво. Без цих паперів неможливо підвести комунікації і зареєструвати право власності на нерухомість. Будова вважатиметься незаконним і підлягатимуть знесенню за рішенням суду. Розповімо про те, як правильно дотримати всі необхідні формальності. Оформлення документів на зведення заміського будинку включає в себе кілька етапів. Насамперед необхідно розібратися з документами на землю. Згідно ст.97 Земельного кодексу РФ, багато землі мають статус природоохоронних, а значить в їх відношенні діє ряд обмежувальних заходів.
Заборона на землекористування та будівництво діє відносно територій природоохоронного, рекреаційного, культурно-історичного призначення; особливо охоронюваних (наприклад, лікувально-оздоровчих курортів); заповідників, заказників, національних, природних і дендрологічних парків, ботанічних садів. За законом природоохоронні території не можна отримати у власність, але на практиці такі випадки непоодинокі. Потрібно розуміти, що ця земля незалежно від наявності будівель на ній і реєстрацій в будь-який момент може бути вилучена державою (з компенсацією або без). Оптимальною категорією для будівництва вважаються землі поселень. Офіційно зареєструватися (прописатися) можна лише в будинку побудованому на такій ділянці, у всіх інших випадках будівля матиме статус дачі. Уточнити правовий статус земель можна по кадастровому номеру в територіальному підрозділі Державного земельного кадастру.
Далі необхідно перевірити правовстановлюючі документи на землю щодо їх законності та правового статусу. Більшою мірою це потрібно тим, хто придбав земельні угіддя на підставі договору купівлі-продажу. Фактично подібну експертизу повинні проходити будь-які об'єкти власності при здійсненні угоди, а здійснити її зобов'язаний посередник або спеціально запрошений юрист. Нерідкі випадки, коли угоду купівлі-продажу оскаржують у суді. Пред'явити права на землю можуть несподівано оголосила спадкоємці, один з подружжя (состояшіх, ий в момент продажу в шлюбі), учасники часткової власності тощо Подібні суперечки вирішують у судовому порядку, а виплачені суми за договором, визнаному недійсним, повертають довго або не віддають зовсім.
У момент проведення операції купівлі-продажу землі продавець зобов'язаний надати покупцю наступні документи:
• свідоцтво про державну реєстрацію права;
• довідку про відсутність заборгованостей з податків і зборів (з податкової інспекції);
• довідку про відсутність арешту земельної ділянки (з місцевої адміністрації);
• довідку про сімейний стан на момент здійснення операції (завірену у нотаріуса);
• кадастровий план.
Доведеться також оформити договір купівлі-продажу і передавальний акт на землю. Якщо оформлення угоди відбувається через посередника, то незайвим буде дзвінок або особиста зустріч з власником землі. Це допоможе засвідчити особу реального власника землі і його бажання здійснювати операції зі своєю власністю.
ЩО ПЕРЕВІРИТИ
• Свідоцтво про держреєстрацію, кадастровий план і номер ділянки.
• Збіг розмірів ділянки з розмірами, зазначеними у свідоцтві про держреєстрацію.
• Відсутність межових спорів з власниками сусідніх ділянок.
• Реалізацію права переважної покупки. Необхідний нотаріально завірений відмова від придбання землі іншими співвласниками.
• Нотаріально завірена згода на продаж нерухомості від власників землі, які розпоряджалися нею по праву спільної власності.
• Район місця розташування земельної ділянки, зазначений у держреєстрації (він повинен збігатися з реальним).
Убезпечити процедуру купівлі землі можна і іншими способами, наприклад, застрахувавши титул власності від ризику втрати чи заперечування прав власності третіми особами. При страхуванні титулу власник перекладає обов'язки по можливому судовому процесу на страхову компанію. Можна застрахуватися від цілого ряду ризиків: від обману продавця, шахрайства, недбалості посередника при здійсненні експертизи, порушення законодавства, зриву угоди, можливих помилок при проведенні держреєстрації.
Наступний етап на шляху до нового заміського будинку - оформлення дозволу на будівництво. Зібрати і оформити всілякі узгодження самостійно досить важко, але можливо. Для отримання дозволу потрібні такі документи:
• кадастровий план ділянки та свідоцтво про державну реєстрацію землі в трьох примірниках (повинні бути передані або отримані при купівлі землі);
• копія паспорта;
• ситуаційний план та довідка про відсутність заборон і арештів на дану ділянку (одержують в органах місцевого самоврядування);
• узгодження зі службами комунального господарства;
• нотаріально завірена письмова згода співвласників ділянки (якщо вони є);
• нотаріально завірена письмова згода власників сусідніх ділянок, якщо є порушення будівельних норм (будинок буде розташований ближче, ніж на 15м від сусідньої будови);
• планувальну схему земельної ділянки;
• проект будинку.
Дозвіл на будівництво видає голова місцевої адміністрації. Але перед цим доведеться провести узгодження проекту будинку в Комітеті з архітектури та містобудування району. Після чого місцева адміністрація зобов'язана видати будівельний паспорт на житлову будову або мотивовану відмову.
Поговоримо докладніше про проекти будинку. Розрізняють два основних їх види - типові, перевірені часом готові рішення з будівництва, та індивідуальні, спроектовані для конкретного замовника. Перші практичні і недорогі, тоді як другі дозволяють втілити найсміливіші експериментальні рішення і отримати будинок в єдиному екземплярі. Замовляючи проект, варто звернути увагу на наявність копії ліцензії організації, що займається проектуванням. Організації, які не мають такого дозволу, не можуть бути офіційними проектувальниками, а значить, ваш проект просто не буде прийнятий на узгодження. Список діючих архітекторів можна запросити в місцевому комітеті архітектури та містобудування.
Створюючи проект, необхідно враховувати геометрію ділянки та її рельєф по висотах, вид грунту, розташування будинку відносно сторін світу і схему проходження комунікацій біля нього. У плані повинна міститися ескізна частина - візуальний вигляд фасаду будівлі і внутрішнього планування. Він дозволяє на власні очі побачити, як виглядатиме будову. Крім цього до проекту докладають пояснювальну записку, в якій обов'язково вказують відомості про місцезнаходження об'єкта, конструктивні рішення, схеми підведення електрики, води, газу, а також розташування каналізації, вентиляції, опалення та інші технічні показники за планом (інженерна частина проекту). Обов'язково повинні бути присутніми подовжній і поперечний види розрізу будови і плани приміщень від підвальних до мансардних.
Слід знати, що готовий проект можуть не прийняти на узгодження, якщо він буде визнаний не відповідає чинним будівельним нормам і правилам (СНиП). Тому необхідно заручитися гарантіями архітектора (фірми-розробника), що документ буде відповідати законодавству, тобто потрібно включити даний пункт в договір.
Що значно збільшить вартість заміського будівництва?
• Земельна ділянка з великими перепадами висот. Хочете заощадити - вибирайте пологу і рівну місцевість.
• Складні переходи, численні холи, коридори, комори.
• Будь-які нестандартні матеріали, що вимагають окремої закупівлі.
• Всілякі зміни в процесі будівництва.
• Спрощення конфігурації будівлі.
Після того як дозвіл на будівництво отримано, саме час приступати безпосередньо до будівництва. Головним документом, що регулює роботи по зведенню особняка, є договір будівельного підряду. Особливу увагу варто звернути на главу, де вказані права та обов'язки сторін. У подібному договорі є ряд пунктів, погано відомих обивателям, але мають велике значення. Наприклад, оплата комунальних послуг під час проведення будівництва лягає на плечі підрядника і закладається в кошторис.
Обов'язково повинні бути узгоджені календарний план робіт і терміни їх фінансування. А всі можливі руху грошових коштів потрібно передбачити ще на етапі укладання договору, оскільки нерідкі факти, коли підрядник вимагає виплати винагороди по закінченні проміжних робіт. Якщо в договорі не було офіційно закріплено згоду замовника перераховувати проміжні платежі, то така вимога незаконно. Порядок взаєморозрахунків може бути оформлений у вигляді остаточної єдиної суми виплат (після завершення будівництва) або частинами. Кожен етап завершується підписанням акту виконаних робіт. При цьому готовий об'єкт необхідно ретельно оглядати, так як після підписання акта будь доробки і переробки будуть оплачуватися замовником додатково. Неправомочними вважаються і вимоги підрядника про внесення авансу (на транспортування, закупівлю будматеріалів, виплати робітникам). За бажанням якусь частину робіт замовник може взяти на себе (наприклад, вибір та купівлю оздоблювальних матеріалів), але це знову ж, має бути внесено в угоду. Чим ретельніше і детальніше ви пропрацюєте договір підряду, тим менше проблем виникне на етапі будівництва.