Продати недобудовану коробку за хороші гроші непросто. Ринок переповнений пропозиціями (правда, ідеальних варіантів ви все одно не знайдете). Покупці шарахаються від будинків з порожніми очницями вікон і недоробленою дахом як чорт від ладану. Тому забудовнику розумно довести будинок до стану чистової обробки, і зазвичай такий метод добре діє. Багатьом здається, що залишається лише маленький крок до новосілля - визначитися з кольором стін і керамічною плиткою для санвузлів. Адже більшість людей все ще вибирають будинок своєї мрії як в 90-ті роки - серцем, а не розумом.
Слід врахувати, що навіть досвідчені будівельники, яких все частіше запрошують для огляду вподобаного об'єкта, не завжди володіють досить широкою підготовкою, щоб оцінити будівлю в комплексі. Уявімо, що конструкція не має серйозних проблем і будинок побудований на тверду трійку або навіть четвірку («круглих відмінників» ви не знайдете - моє глибоке переконання). Однак фундамент, стіни і дах - це тільки коробка, в якій неможливо жити без інженерних комунікацій. Чи буде забудовник вкладати серйозні кошти і набувати гідне обладнання, якщо стоїть завдання пустити пил в очі? Навряд чи. І на робочих кадрах можна заощадити, найнявши найдешевших «фахівців». Все одно 95% покупців не гідно оцінять витрати і навіть не подумають відрізнити, наприклад, китайську металополімерних труб від німецької, а підроблений кабель NYM від оригінального. Ось так люди стають господарями нерухомості, що вимагає масштабної реконструкції інженерних мереж, а отже, чималих витрат часу і грошей. Якщо уважно не вивчити пропонований до продажу об'єкт, дата новосілля може перенестися на кілька років, а вартість виявиться в кілька разів вище планованої.
Перерахую інженерні системи, необхідні в сучасному будинку: опалення, водопостачання, каналізація, електропостачання і освітлення, слабкострумові мережі (телефон, телебачення та комп'ютерні мережі). В якості додаткових опцій виступають: примусова система вентиляції, кондиціонування, система вбудованого пилососа, басейн, відеоспостереження, пожежоохоронних сигналізація і багато іншого. Щоб уникнути незапланованих витрат після покупки нерухомості, вивчимо основні проблеми, які підстерігають майбутніх власників.
ЖИТТЯ БЕЗ ТЕПЛА І ВОДИ
Швидкоплинний огляд будинку зазвичай не дозволяє дати вірне висновок про якість виробленого монтажу інженерних систем. Розглянемо конкретний приклад. Однією студеної взимку покупець придбав будинок, в якому згодом був змушений замінити всю систему опалення, починаючи з котла і закінчуючи останнім радіатором. Як так сталося? Адже в морози опалення має працювати, і, здавалося б, важко не помітити холоду в кімнатах? Виявляється, можна! Кілька разів заходячи в розглянутий будинок на 20-30 хвилин прямо з морозу і не знімаючи куртки і взуття, людина недооцінив, що для нормального життя температура в 16-18 ° С некомфортна. Крім того, фірма-забудовник навмисно відключила «зайвих» споживачів тепла, щоб направити всю потужність котла на радіаторне опалення. А щоб швидко зрозуміти за зовнішнім виглядом, що котел і встановлені радіатори мають занижену потужність, потрібен досвід.
Ось перший метод зниження витрат на опалення: купуємо менш потужне обладнання. У описуваному будинку кімнати площею 20 кв. м з великими вікнами намагалися обігріти радіаторами всього в 800 Вт Слабкий котел працював на межі можливостей вже при легкому морозі «за бортом», а 20-30 ° С виявлялися для нього критичними, і температура в будинку опускалася до 14-16 ° С. Найцікавіше, на перший погляд могло здатися, що потужність котла обрана правильно. Всі, кого не спитай, пам'ятають рекомендації продавців радіаторів опалення: 100 Вт на кожний квадратний метр приміщення. У такому випадку приймають, що кімната в 20 кв. м зажадає установки радіатора тепловою потужністю в 2000 Вт (або 2 кВт). А для будинку загальною площею, наприклад, в 400 кв. м треба встановити обігрівальний котел в 40 кВт. На жаль, такий простий розрахунок не завжди забезпечить теплу і комфортне життя. (У нашому будинку котла потужністю 50 кВт точно не вистачило.) Радіатори також не можна вибирати без урахування особливостей конкретного приміщення, до яких відносять рівень теплоізоляції стін, висоту стель (тобто обсяг обігрівається повітря), площа скління. Реальні умови можуть скоригувати необхідну потужність радіаторів опалення як в одну, так і в інший бік.
Ще складніше йде справа з номінальною потужністю котла. Проектувальник, підбираючи обладнання, повинен врахувати безліч додаткових параметрів. Наприклад, чим значніше ємність водонагрівача, тим більше тепла він буде відбирати у системи опалення в момент приготування гарячої води. На жаль, ви зможете розпізнати цю проблему тільки в той момент, коли хтось із членів сім'ї відправиться в душ, а ви відчуєте, як на очах остигають радіатори. Або вирішите підключити додаткові споживачі тепла: тепла підлога, обігрів повітря в системі примусової вентиляції, підігрів води в басейні ... Простий розрахунок за формулою «множимо площа будинку на 0,1 кВт / м не годиться. Здавалося б, що складного врахувати в проекті всі споживачі тепла? Справа в тому, що хороший індивідуальний проект коштує хороших грошей. Ось вам ще один простий спосіб зменшення витрат, коли будинок будується не для себе, а на продаж. Дешеві проекти зазвичай роблять методом аналогій, перетворюючи старі напрацювання під нові об'єкти. А то й просто будують будинок без проекту. І далеко не завжди такий метод економії проходить безболісно.
Отже, перед покупкою попросіть власника продемонструвати всі проекти, починаючи з робітника і закінчуючи проектами інженерних систем. Якщо паперів немає - дуже погано. Якщо проект є, бажано перевірити його на наявність помилок. Бути може, в силу своєї професії я звик зайво ретельно все перевіряти, але, повірте, приводів для серйозних побоювань достатньо. Приміром, за останній рік я провів експертизу кількох проектів заміських будинків, в тому числі дорогих, індивідуальних, які стоять кілька мільйонів рублів. Мої клієнти після вивчення десятка-другого сторінок експертного звіту прийняли рішення зробити все заново. Можливо, моя недовірливість пов'язана з тим, що на перевірку зазвичай не потрапляють хороші проекти: несуть такі документи, до яких виникла підозра. Так от, якщо ви сумніваєтеся в їх якості, можу вас засмутити: це перший показник того, що прийшов час витрачати гроші по другому колу. Про низький рівень професійної майстерності я вже писав. Ситуація, коли складна інженерна система збирається силами сезонних робітників і без постійного спостереження з боку кваліфікованого фахівця, іноді призводить до дуже дивним технічним рішенням. Ось тільки сміху вони не викликають.
Існує один важливий фактор, врахувати який непросто навіть самому скрупульозному проектувальнику. У Росії тиск магістрального газу за міською межею залишає бажати кращого. У великі холоду, тобто в пікові моменти споживання газу, в деяких населених пунктах замість норми в 18 миллибар можна спостерігати тиск 10-12, а то і 8 миллибар. Невідповідність оптимальному показнику я спостерігав досить часто. Рекорд був поставлений в моєму власному домі дуже холодною зимою 2004-2005 року - 5 миллибар! Падіння тиску газу в магістралі значно обмежує реальну потужність котла. Проста фізика: по газовій трубі заданого діаметру при наявному тиску проходить строго певну кількість газу, який зможе згоріти в топці котла. Менше тиску - менше калорій. Виникає неприємний ефект: чим відчутніше потреба в теплі через морози, тим більше газу починає споживати ваш селище. І тим менше тепла дає котел. Як бути в такому випадку? Краще за все перевірити реальний тиск газу в тому місці, де ви купуєте нерухомість, і при необхідності вибрати котел підвищеної потужності. Якщо перевірити тиск взимку неможливо, то слід опитати майбутніх сусіді!! або застосувати ненаукові методи. Народна прикмета свідчить, що в нових котеджних селищах якість комунікацій хороше: тиск газу і напруга в мережі зазвичай відповідають нормам, оскільки кількість об'єктів адекватно підведеною потужностям. А от у місцях старих і хаотичних забудов все погано - будинків підключили більше, ніж можуть забезпечити древні радянські комунікації.
Третій спосіб заощадити на системі опалення - придбати труби заниженого діаметру. І який би солідної ні здавалася труба зовні, слід враховувати внутрішній прохідний діаметр. Деякі типи полімерних труб мають досить товсті стінки, що призводить до серйозного зниження корисного перетину. В системі опалення використання тонких труб може привести до того, що необхідна кількість теплоносія і, відповідно, тепла просто не потрапить від котла до радіаторів. У системі водопостачання заужение труб викликає падіння напору води, якщо одночасно відкрити кілька кранів. Точно так економлять на інших матеріалах, наприклад на товщині теплоізоляції.
Отже, вважаючи за краще найбільш економну комплектацію об'єкта з точки зору потужності, забудовник може до того ж придбати неякісну продукцію маловідомих марок. Я не закликаю витрачати гроші необдумано - далеко не завжди дорожчі матеріали виправдовують свою високу вартість на всі сто відсотків. Але опускатися до контрафактного Китаю, яким особливо люблять торгувати на численних будівельних ринках, все ж не варто. Термін експлуатації - ось головний аргумент на користь авторитетних марок. Будівельник бути може і не відчує різниці - навіть ліве обладнання при вдалому збігу обставин послужить рік-два. Але так як будинок навряд чи купується в розрахунку на такий короткий термін, вже через декілька років експлуатації ви точно оціните економію на матеріалах у всій красі.
Оглянувши не один будинок з готовою системою опалення, я можу резюмувати, що вкрай рідко вона знаходиться в тому стані, коли не потрібно ремонт і бажано ще до початку оздоблювальних робіт. У більшості випадків пропоноване разом з будівлею технічне рішення годиться тільки для обігріву самих будівельників.