Мати свій заміський будинок - мрія майже кожної сім'ї, але багатьох зупиняє брак або повна відсутність коштів. Де взяти гроші? Відповіддю може стати іпотека. Сьогодні банки пропонують не тільки кредити на покупку квартири, а й позики на зведення житла. Розберемося в тонкощах іпотечного кредитування. Сьогодні на будівництво будинку, як і на купівлю нової квартири, необхідні значні кошти - мінімум кілька мільйонів рублів, тому забудовникам, бажаючим отримати кредит у банку, пропонується іпотечне кредитування. Іпотека - це позика, яка видається під заставу нерухомого майна, на яке в разі неповернення позики буде звернено стягнення.
Якщо при покупці квартири заставою виступає придбана нерухомість, то в ситуації з зведенням житла все не так просто, так як закласти ще недобудований будинок не можна. Розберемося, що в цьому випадку буде забезпеченням кредиту. Заставою може виступати знаходиться у вас у власності квартира або земельна ділянка, на якій планується зведення житла. У цій якості банк також візьме та нерухомість іншої людини за його згоди, наприклад чоловіка або родича. Після закінчення будівництва обтяження з закладеного об'єкта буде знято, а забезпеченням позики стане побудований будинок. При цьому слід знати, що відповідно до статті 446 ГК РФ у разі неповернення кредиту стягнення може бути звернено на заставлене нерухоме майно, навіть якщо воно є для боржника єдиним житлом.
Майно, передане в заставу, не повинно мати обтяжень (оренда, рента, іншу заставу) або бути обмеженим в обігу. Наприклад, земельні ділянки, зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини, історико-культурними заповідниками, об'єктами археологічної спадщини, відповідно до земельного законодавства є обмеженими в обороті і не можуть бути предметом застави. Деякі банки пропонують і такі умови, коли спочатку кредит забезпечується порукою. Після завершення будівництва воно скасовується, а запорукою стає зведене житло.
Крім обов'язкової застави ще одне часто зустрічається умова надання позики на будівництво житла - це страхування переданого в іпотеку майна від ризиків загибелі або втрати на весь термін дії кредитного договору. Багато банків також вимагають зробити страхування життя позичальника, ризиків втрати працездатності і права власності на житло. Тому, плануючи будівництво в кредит, доведеться готувати гроші ще й на оплату страхових внесків. Не варто засмучуватися, якщо у вас немає майна, під заставу якого можна взяти кредит на будівництво. Деякі кредитні організації Нетреба негайного оформлення іпотеки. У цьому випадку до закінчення будівництва ви будете виплачувати внески за підвищеною ставкою, а після того, як будинок буде зведений, банк знизить відсоток по кредиту оформить ваше нове житло в заставу до кінця погашення боргу. Крім того, можливо не разове надання банком всієї суми позики, а поступове отримання грошових коштів відповідно з необхідністю фінансування того чи іншого обсягу будівельних робіт.
Найчастіше банки, що пропонують іпотечне кредитування, в рекламі таких послуг зазначає мінімальні відсоткові ставки з можливих. Насправді відсоток по кредиту розраховується для кожного позичальника індивідуально і залежить від кількох факторів: способу підтвердження офіційного доходу, суми початкового внеску, терміну кредитування, наявності інших непогашених позик і т.д. При цьому отримати кредит на будівництво житла сьогодні може далеко не кожен. Головне обмеження - вік. Банки неохоче видають позики молодим людям молодше 21 року, а також пенсіонерам або людям передпенсійного віку. Чи не вийде отримати кредит і тим, хто не має постійного офіційного доходу або тільки влаштувався на нове місце роботи. Зазвичай банки вимагають, щоб стаж на поточному місці роботи становив не менше півроку.
Якщо під формальні вимоги банку за віком і трудового стажу ви підходите, то для отримання іпотечного кредиту будьте готові представити наступні документи:
- заяву про надання кредиту;
- копію паспорта;
- копію трудової книжки;
- довідку про доходи;
- свідоцтво про шлюб (у разі якщо позичальник у ньому складається);
- дозвіл на проведення будівельних робіт (видається органом місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки);
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
- довідку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (щодо нерухомості, яка буде обтяжена заставою).
Іпотечну позику мало отримати, важливо мати можливість її обслуговувати протягом всього періоду кредитування, тобто регулярно робити щомісячні внески в рахунок погашення основного боргу і відсотків. Для того щоб правильно розрахувати свої можливості, слід уважно ознайомитися з кредитним договором, в якому мають бути прописані процентна ставка, термін погашення заборгованості, комісії, штрафи і неустойки. Найчастіше кредитні організації низьку і привабливу відсоткову ставку компенсують тим, що включають у договір невигідні для позичальника умови: неможливість дострокового погашення боргу, комісії за відкриття або ведення кредитного рахунку та інші хитрощі, які в результаті можуть сильно вплинути на суму щомісячного платежу. Щоб уникнути сюрпризів, коли ви розраховуєте на одну суму, а в результаті банк вимагає з вас іншу, ретельно читайте документи, які підписуєте. Якщо говорити про конкретні хитрощах кредитного договору, то часто зустрічається так звана разова комісія банку. Ставка по ній значно вище рекламованої, крім того вона може розраховуватися як від суми кредиту, так і від загальної суми з відсотками, яку згодом необхідно буде виплатити.
Банк може вимагати виплати щомісячної комісії, що розраховується як процент від залишку заборгованості, суми позики або кредиту з відсотками. На щастя, такі кабальні умови, як правило, можна оскаржити в суді. Приміром, згідно з визначенням Президії ВАС РФ від 02.03.2010 р. № 7171/09 дії банку з відкриття та ведення позичкового рахунку, за які стягувалася плата, визнані незаконними. Деякі умови можуть бути і зовсім не прописані в тексті договору, коли є відсильний пункт до регламенту або стандартам банку, де вказані відповідні правила. З цими документами слід обов'язково ознайомитися і бажано оформити їх як обов'язкових додатків до договору. У цьому випадку банк не зможе змінювати їх без вашого відома в односторонньому порядку.
Зазвичай термін іпотечного кредитування становить не менше десяти років. На жаль, за такий довгий термін в життя позичальника можуть відбутися різні події, що впливають на його платоспроможність: втрата постійної роботи, різке скорочення доходів, важке захворювання і т. д. У цьому випадку є два варіанти: не платити по кредиту і віддати банку закладене майно або спробувати домовитися з кредитною організацією про реструктуризацію боргу. Банк може надати позичальнику відстрочку виконання зобов'язань або змінити умови погашення кредиту. Найпоширенішим способом є скорочення обсягу щомісячного платежу і, відповідно, збільшення строку погашення кредиту, Інший варіант, коли банк дозволяє боржникові самостійно продати обтяжену нерухомість і виплатити з отриманої від угоди суми борг, що залишився. Для позичальника це рішення привабливе тим, що він може самостійно реалізувати заставлене майно на більш вигідних умовах, ніж це зробить кредитна організація.
У разі якщо банк відмовляється йти на якісь поступки, необхідно звернутися до суду. Так, згідно з п. 3. ст. 54 ФЗ «Про іпотеку» від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ за заявою боржника суд при наявності поважних причин може відстрочити рішення про реалізацію заставленого майна на термін до одного року. За цей час позичальник, щоб не втратити нерухомість, має можливість поправити своє фінансове становище або знайти кошти для подальшого обслуговування кредиту.