Будь-які ремонтно-будівельні роботи припускають оформлення документації: проектної, кошторисної, договірної та виконавчої. Займатися офіційними паперами досить клопітно, але це допоможе вам убезпечити себе від проблем у майбутньому. З чого зазвичай починаються ремонтно-будівельні роботи? З вибору готового або розробки індивідуального проекту. Будь-який проект передбачає креслення і документи, що відносяться до підбору будівельних та оздоблювальних матеріалів (наприклад, карти із зразками шпалер, фрагментами лінолеуму і т.д.), підготовку схеми комунікацій. Сучасні комп'ютерні технології дозволяють зробити проект тривимірним, завдяки чому ви побачите, як виглядатиме ваша квартира або будинок після ремонту, або навіть зробите віртуальну подорож по майбутньому житлу.
Починаємо з проектування
Замовити складання проектної документації можна в архітектурно-будівельних організаціях. Вартість цих послуг залежить від складності завдання та рівня кваліфікації архітектора або дизайнера, до якого ви звернетеся. Типовий проект дешевше, індивідуальний - дорожче. Проект - це початковий документ, предопределяющий всі інші роботи, тому до нього треба поставитися як можна більш уважно. Кожна частина проекту повинна бути підписана і проектувальником, і підрядником, і замовником. При цьому підпис будь-який з сторін означає, що всім зрозуміло, які роботи передбачається провести і які матеріали використовувати. Проектна документація служить гарантією спокою і для виконавця (наприклад, якщо дизайнер на прохання замовника написав, що стіни повинні бути теракотовими, то вимагати інший колірної гами від підрядника неможливо). Якщо в проект вносять будь-які зміни (наприклад, майстра, почавши фарбувати стіни в кімнаті, зрозуміли, що вони виглядають занадто темними і треба міняти колеровку фарби), їх в обов'язковому порядку треба узгодити із замовником.
На основі проекту складають кошторис ремонтно-будівельних робіт (краще довірити це професіоналам, як і підготовку самого проекту). Кошторис - документ, що визначає загальну суму витрат на ремонт або будівництво і складений за статтями витрат (демонтажні, будівельні роботи, техніка і т.д.). Кошторис на ремонтно-оздоблювальні роботи складають на основі прейскуранта на послуги та роботи, вироблені обраним підрядником; кошторису на витратні та оздоблювальні матеріали, на елементи декору та оформлення - на підставі середніх цін, отриманих за підсумками дослідження ринку.
Розрахунок кошторису можуть виконати автори проекту або підрядники, запрошувані для провадження робіт, а проаналізувати її повинен сам замовник. Занадто низька ціна - це, найімовірніше, лише приманка для укладення договору з конкретною підрядною організацією. У даному випадку небезпека для замовника полягає в тому, що додаткові витрати будуть потрібні вже в ході ремонту або будівництва, коли не буде можливості переглянути кошторис. Якщо до кошторису з якихось причин не включені деякі роботи, необхідно внести корективи в її зміст. В іншому випадку ви не зможете змусити підрядника виконати ці «забуті» роботи або закупити необхідні матеріали. Проте досвідчені підрядники при складанні кошторису завжди залишають собі невеликий «люфт» на випадок можливого зростання цін або додаткових робіт, які можуть знадобитися.
Калькуляція витрат на ремонт допомагає уникнути непотрібних витрат і зберегти не лише гроші, а й власні сили, час і нерви. Укладач кошторису будівельних робіт оптимізує витрати, перевіряє правильність розцінок і коефіцієнтів вироблених заходів. Перевірте, чи включили до кошторису вартість вивезення будівельного сміття або прибирання прилеглої території, якщо це може знадобитися. Складену кошторис підписують виконавець (сметчик), підрядник і замовник. Перший відповідає за зміст кошторису та можливі помилки або неточності; другий своїм підписом підтверджує обізнаність про те, що і в межах якої суми має бути закуплено або яка вартість робіт; третій, поставивши під документом власне прізвище, запевняє, що поінформований про ціну ремонту і будматеріалів .
Приводиться у виконання
Отже, проект і кошторис готові. Далі слід визначитися з підрядною організацією (якщо ви не зробили це на етапі складання проекту) та укласти договір. В останньому повинні бути згадані боку, між якими укладають договір, і наведено їх координати, описаний будинок, де роблять ремонт, і передбачувані ремонтно-будівельні роботи. У договорі обов'язково закріплюють перелік робіт, час їх початку і закінчення, а також розмір оплати. Необхідно передбачити порядок здачі-приймання робіт і назвати гарантійний термін (він не може бути менше того, який визначається на підставі законодавства; при цьому граничний термін виявлення недоліків відповідно до пп. 2 і А ст. 72Д Цивільного кодексу РФ становить 2 роки). В якості додатків оформляють проектно-технічну (дизайн-проект, креслення) і кошторисну документацію, а також плани-графіки оплати робіт та їх приймання.
Ці документи допоможуть вам при наступному ремонті, переплануванню або новому будівництві. У них ви знайдете відповіді на ряд найважливіших питань: які матеріали краще використовувати, які приховані роботи були проведені при попередньому ремонті, чи можна звести ще один поверх або зробити прибудову. А якщо відклеїлися дорогі шпалери, потекли батареї, прорвало змінення при ремонті труби або закурілася піч в побудованому будинку, знайти винного (і найголовніше - матеріально відповідальної за заподіяні збитки) допоможуть ті ж додатка до договору. Виконавча технічна документація включає текстові та графічні документи. У них описують процес (заповнюють графи, наприклад: «П.І.Б. майстра», «Матеріал», «Послідовність», «Необхідний час») і умови виконання будівельно-монтажних або ремонтних робіт (погодні та технологічні), технічний стан об'єкта (які інженерні системи та обладнання встановлені, якість використаних при попередньому ремонті матеріалів).
Основне призначення цієї документації - зафіксувати виконання проектних рішень і фактичне положення будівель, споруд та їх елементів поетапно, щоб надалі з меншими витратами здійснювати експлуатацію та ремонт. Практика показує, що наявність грамотних виконавчих креслень дозволяє заощадити до третини вартості ремонту або будівництва, особливо при облаштуванні інженерних мереж. Існує два види виконавчої технічної документації: первинні документи про відповідність і власне виконавча документація (виконавчі креслення). Первинні документи про відповідність оформляє генеральний підрядник у процесі будівництва. У них фіксують виконання будівельно-монтажних робіт і технічний стан об'єкта. Зміст цих документів контролює замовник. До складу первинних документів про відповідність входять акти проміжного приймання так званих відповідальних конструкцій і прихованих робіт, акти випробувань, документи лабораторного контролю, сертифікати, результати виконавчих геодезичних зйомок, журнали робіт.
Другий вид виконавчої документації - це комплект робочих креслень з написами на полях про відповідність виконаних в дійсності робіт за даними кресленнями або про внесені в них за погодженням з проектувальником змінах, які зроблені людьми, відповідальними за виконання будівельно-монтажних робіт (у відповідності зі СНиП 3.01 .04-87). Робочі креслення дозволяють наочно показати хід будівельних робіт та їх результат. Виконавчі креслення виконують в шести примірниках: по одному передають замовнику та підряднику, а також направляють до органів державного будівельного нагляду і житлову інспекцію; два - в експлуатаційну організацію. Підготувати виконавчу документацію можна і в паперовому та в електронному вигляді. Але до органів Госстройнадзора і жилинспекции необхідно направити паперовий варіант, оскільки там електронний облік документації поки не налагоджений. Технічну документацію пред'являє виконавець при прийманні робіт і здачі об'єкта в експлуатацію. Відсутність затвердженої технічної документації в деяких випадках може викликати розбіжності по кошторисної вартості виконуваних будівельних робіт.
Зверніть увагу, що виконавча документація, в якій вказані індивідуальні особливості результату будівельних робіт, - це самостійна істотна частина договору. У ст. 743 Цивільного кодексу Росії закріплено обов'язок підрядника виконувати будівельні роботи тільки при наявності узгодженої технічної документації.
ПРИЙМАЄМО РОБОТИ
Особливої уваги зажадають від вас підготовчі роботи, результати яких потім будуть приховані. На кожен з цих видів робіт необхідно скласти акт приймання. Підпис представника підрядника стане свого роду страховкою на випадок аварійної ситуації у відремонтованому житло. Можливо, в деяких ситуаціях доведеться залучати фахівця: скажімо, приймаючи роботи з організації електропостачання, корисно буде запросити штатного електрика з керуючої компанії. Проводячи приймання, ви маєте повне право користуватися будівельними інструментами (наприклад, рівнем або схилом), інакше не вдасться перевірити, наскільки рівними зроблені стіни і прямими - кути. Після закінчення всіх робіт складають загальний акт здачі-приймання. До нього докладають акти приймання прихованих робіт. Приймати роботи найкраще в приміщенні, з якого вивезені сміття, інструменти та обладнання будівельників. Здавати роботи зобов'язані їх безпосередній виконавець і виконроб (або інженер, що керував процесом, або представник будівельної організації, що курирує ваш ремонт). Саме їх підпис має стояти на акті здачі-приймання робіт. Крім того, якщо ви залучали дизайнера до розробки проекту, бажано, щоб і він був присутній на прийманні.
Якщо у вас виникли зауваження, вони повинні бути обов'язково зафіксовані в письмовій формі. За результатами первинної здачі-приймання робіт складають «дефектну» відомість (її підписують замовник і підрядник). На підставі цього документа розробляють графік виправлення усунених помилок і недоліків, а також визначають розмір та строки компенсації дефектів, які неможливо ліквідувати. Крім акту здачі-приймання робіт непогано скласти акт вивірки взаєморозрахунків. У ньому вказують фактично виконані обсяги робіт, витрати на матеріали та інші витрати. Якщо після здачі-приймання виникла необхідність проведення будь-яких додаткових заходів, вони повинні бути включені в акт вивірки.
Остаточно приймати роботи і розраховуватися з бригадою доцільніше не відразу, а через пару днів після закінчення ремонту - це дозволить вам краще розглянути результати праці. Не соромтеся задавати будь-які питання, які виникають в процесі приймання, - подібне «цікавість» може надалі вберегти вас від різних проблем. Після приймання робіт у вас повинні бути оформлені дві групи документів. Перша відноситься до всього об'єкту, і в неї входять:
- перелік організацій та відповідальних осіб, що беруть участь у будівництві (його оформляє підрядник у процесі будівництва із зазначенням субпідрядних організацій та виконаних ними робіт, а також відповідальних за виробництво осіб та контактної інформації);
- допускні документи учасників будівництва - дозвільна документація (копії наказів про розподіл відповідальності за такими розділами: організація робіт, будівельний і геодезичний контроль, охорона праці; копії свідоцтв про періодичної атестації керівників і фахівців, копії посвідчень працівників зварювального виробництва, копії свідоцтв про допуск до робіт будівельно -ремонтної організації, копії допусків до робіт СРО (ліцензій) і пр.);
- загальний журнал робіт.
Другу групу документів комплектують відповідно до розділів робочого проекту. У неї входять виконавчі креслення і виконавча документація з відмітками «Як зроблено».