Не дивлячись на те, що ринок готового заміського житла сьогодні як ніколи об'ємний і різноманітний, багатьох як і раніше приваблює ідея побудувати свій будинок, щоб він повністю відповідав вимогам власника. Першим кроком на шляху до цієї мети є вибір ділянки землі, на якому проводитиметься будівництво. Це основоположний і вкрай важливий аспект, що має безліч нюансів, не всі з яких є очевидними для покупця.
ТЕРИТОРІАЛЬНИЙ ФАКТОР
Приймаючи рішення про придбання земельної ділянки для спорудження власного будинку, перше, з чим необхідно визначитися, - його місце розташування. Але як вибрати з усього різноманіття надаються територій? Напевно у багатьох є улюблені місця за містом. Для когось це берегова лінія мальовничого озера, а кому то до душі спокій і прохолода навколишніх лісів. Одні мріють про будівництво будинку на території елітного котеджного селища з закритою територією, що охороняється і заздалегідь підведеними комунікаціями, а інших полонить скромне чарівність дачних господарств. Спираючись на власні смаки та уподобання, можна істотно звузити область пошуку ідеального місця для життя на лоні природи. Але пам'ятайте, що вигідне положення ділянки, близькість до лісосмуги і водойм збільшує його підсумкову ціну. Якщо ж навколишні території не дуже добре вам знайомі, варто витратити кілька вікендів на те, щоб, озброївшись навігатором, фотокамерою і записником, поїздити по області, щоб скласти список найбільш привабливих для вас місць.
Інший, менш клопіткий варіант - звернутися в спеціалізоване агентство, яке на ролі посередника між покупцем і продавцем землі. Співробітники таких агентств щодня відстежують ринок і зможуть запропонувати безліч різних варіантів, спираючись на вимоги замовника. Однак за таке посередництво стягується плата (як правило, 3-4% від вартості угоди). Варто відзначити, що є ряд загальних правил щодо територіального розташування, дотримання яких рекомендовано незалежно від смаків майбутнього власника. Одним з таких правил є наявність асфальтованих під'їзних шляхів, оскільки стан грунтової дороги може сильно змінюватися залежно від пори року. Якщо ваш сімейний автомобіль - седан з низькою посадкою, дістатися до заміського будинку по розмитій весняними паводками дорозі може бути вельми проблематично. Та й у випадку, якщо авто володіє великою прохідністю, вам навряд чи захочеться регулярно відчищати його від грудок налиплого бруду після кожної вилазки в місто. Більш того, ще на етапі будівництва можуть виникнути проблеми з доставкою необхідних матеріалів і техніки, що призведе до неминучого збільшення термінів зведення будинку.
Необхідно враховувати і такий критерій, як транспортна доступність, що відображає, скільки за часом займатиме дорога від заміського житла до міста. Бажано, щоб ви без праці протягом 20-30 хвилин могли дістатися до центру, адже навіть якщо поблизу є всі необхідні елементи інфраструктури, завжди можуть виникнути обставини, що вимагають термінової поїздки в великий населений пункт. До слова, аналізуючи транспортну доступність ділянки, необхідно враховувати не тільки фактичну відстань, але і ступінь завантаженості доріг (особливо в ранкові та вечірні години). Однак пам'ятайте, що безпосередня близькість ділянки до великим автомобільним трасах - несприятливий фактор. Вихлопні гази від проїжджаючого автотранспорту, настирливий світло фар і високий рівень шуму - лише найбільш очевидні з недоліків, які обіцяє сусідство ділянки з автошляхами. За схожих причин небажано купувати землю поблизу залізничного полотна.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ГРУНТУ
Всупереч розхожій думці, якість грунту на ділянці-критерій, який важливий не тільки для садівників. Від нього залежить проект майбутнього будинку, а також його архітектурні особливості та загальні умови експлуатації ділянки. Тому навіть якщо ви не плануєте вирощувати ніяких культур, крім декоративних рослин, витратити час і кошти на вивчення особливостей грунту все ж доведеться. Для того, щоб мати комплексне уявлення про якість і характеристиках грунту на земельній ділянці, необхідно звернутися до фахівців у галузі геології та геодезії. Вони знімуть соответствующе проби і достовірно визначать, який тип грунту переважає на ділянці. Якщо це торф'яної грунт, готуйтеся до труднощів, так як він представляє собою вологонасичення, нестабільну грунт, здатну з плином часу змінювати рельєф ділянки, Само собою, це несприятливо позначається на довговічності зводяться будівель.
Звичайно, якщо правильно підібрати технологію виготовлення фундаменту і належним чином спроектувати сам будинок, проблем можна уникнути, але це збільшить вартість будівництва. Крім того, в такому грунті грунтові води, як правило, знаходяться на невеликій глибині, а значить, якщо ви вирішите обладнати будинок підвальними приміщеннями, напевно зіткнетеся з високою вологістю. Проблемною вважається і глинистий грунт. Її основний мінус - промерзання в зимовий період, в результаті чого грунт спучується і надає підвищений тиск на фундамент, що також може призвести до поступового руйнування будівель. У цьому випадку проблему можна вирішити, встановивши фундамент нижче рівня промерзання грунту. Глинистий грунт незручний ще й тим, що може розмиватися під впливом дощів або весняних паводків.
Піщаний грунт, навпаки, є одним з найбільш сприятливих для зведення на ній заміського будинку. Завдяки тому, що він має однорідну структуру і відрізняється низьким рівнем вологи, що зводяться споруди якщо і будуть давати усадку, то рівномірно, а навантаження на фундамент в процесі експлуатації житла буде мінімальною. Варто звертати увагу і на рельєф земельної ділянки. Присутність низин або височин накладає певні вимоги на проект майбутнього будинку та облаштування ділянки. При грамотному підході перепади висот на вашій землі можна звернути в гідність, але для цього ще до придбання ділянки необхідно проконсультуватися з архітектором і ландшафтним дизайнером.
КОМУНІКАЦІЇ
Чималу роль при виборі земельної ділянки відіграє можливість підведення інженерних комунікацій. Вони життєво необхідні для експлуатації майбутнього будинку і допомагають створювати комфортні умови на будмайданчику і тим самим скоротити час будівництва. Найнеобхідніші комунікації: електрика, водопостачання і система каналізації. На жаль, далеко не на всіх ділянках можливе підключення до централізованих мереж, так що в окремих випадках доводиться шукати альтернативні шляхи.
Електропостачання. Оптимальний варіант - коли електрика підведена безпосередньо до ділянки. Якщо ж на вибраній вами землі це не передбачено, лінії електропередач доведеться протягувати своїми силами від найближчої трансформаторної підстанції. Крім того, ще до початку робіт необхідно буде отримати в районній енергопостачальної організації відповідні документи: визначення ліміту потужності і технічні умови на приєднання до електромереж.
Водопостачання. Намагайтеся вибирати ділянку, поблизу від якого проходить система централізованого водопостачання. Для підключення до неї достатньо звернутися в місцеву організацію водоканалу і взяти технічні умови на врізку і підключення до мережі. Однак, як і у випадку з електромережами, не скрізь є можливість підключитися до центральних мереж. Виходом з ситуації може стати обладнання колодязя, але такий варіант можливий, тільки якщо водні горизонти залягають на невеликій глибині (не більше 20 метрів). Альтернативний спосіб отримання води - буріння свердловини, Ця процедура виконується за результатами геодезичних досліджень і дозволяє отримати чистий артезіанську воду.
Каналізація, Якщо на ділянці немає централізованої каналізаційної системи, необхідно будувати локальну систему стоків, На сьогоднішній день існує дві найбільш затребувані технології: застосування септиків або використання станцій біологічного очищення.
Юридичний бік питання
Визначившись з вибором землі, необхідно здійснити операцію з її придбання. Для того, щоб не стати жертвою шахрайства і належним чином захистити свої інтереси, необхідно знати про правові аспекти такої процедури. Відповідно до російського законодавства всі доступні до придбання землі діляться на два види: землі сільськогосподарського призначення (ЗСХ) і землі населених пунктів. Землі сільськогосподарського призначення. Земельний кодекс РФ визначає ЗСХ як землі, що знаходяться за межами населених пунктів, надані для потреб сільського господарства і призначені для цих цілей. Важливо пам'ятати, що переважне право на покупку такої землі закріплено за суб'єктом РФ або органом місцевого самоврядування. Тому щоб уникнути подальших проблем, краще відразу переконатися, що це право не порушено (продавець повинен повідомити посадова особа, що представляє інтереси муніципалітету і отримати його відмову).
Землі, які належать до території населеного пункту. До земель населених пунктів належать усі землі, що знаходяться в межах кордонів, встановлених для цих пунктів у порядку землеустрою. Тут немає визначених законом пріоритетних покупців, однак для того, щоб почати зведення заміського будинку, необхідно отримати дозволи на здійснення дачного будівництва або іже (індивідуального житлового будівництва). Переконайтеся, що такий дозвіл отримано продавцем ділянки. Принципова відмінність вищеописаних видів землі полягає і в тому, що на дільницях, що відносяться до населених пунктів, дозволена прописка за місцем проживання, а у випадку з ЗСХ незалежно від комфортабельності побудованого на ній будинку прописатися в ньому не можна.
Майте на увазі, що сподобався вам ділянка може бути обтяжений правами третіх осіб: іпотечний кредит, оренда, сервітут (право обмеженого користування чужим майном). Також на нього може бути накладено арешт, що припускає повну або часткову заборону на здійснення угод з майном. Придбання подібної «обтяженої» землі може обернутися масою проблем для майбутнього власника. Варто пам'ятати, також, що операція з продажу землі повинна бути оформлена в належному порядку. Право власності переходить до нового власника тільки при реєстрації угоди в управлінні Росреестра. Що стосується державної реєстрації, то вона необхідна тільки при передачі права власності від продавця до покупця. Для цього достатньо подати заяву від обох сторін до органу місцевого самоврядування. Передавальний акт підтверджує всебічне здійснення зобов'язань сторін при передачі і приймання майна і підписується після укладення договору, але перед реєстрацією переходу права власності в управлінні Росреестра.