Не вдається знайти будинок, відповідний вашої мрії? Розгляньте варіант покупки ділянки і будівництва на ньому того будинку, який точно буде їй відповідати. Пропозиції з продажу ділянок можна бачити на сторінці 67. Тим, у кого ділянка вже є, ми розповімо, чому треба починати підготовку до будівництва прямо зараз. Вважається, що схід снігу є сигналом до відкриття сезону заміського будівництва. Дійсно, стройка, як правило, починається з земляних робіт, а їх дешевше вести на вже підталому грунті. Але до того моменту, як на будмайданчику вашого будинку з'являться перші будівельники, треба встигнути зробити масу підготовчих операцій.
1. Починати треба не з вибору проекту будинку, як багато хто вважає, а з планування ділянки і геологічних вишукувань грунту. Якщо діяти не в цьому порядку, то може так вийти, що будівництво будинку по готовому проекту виявиться на цій ділянці просто неможливим. Плануючи ділянку, треба визначитися з місцем, де в принципі може стояти будинок, не порушуючи чинних будівельних норм і правил (СНиП). Зокрема, в них зазначено, що житловий будинок повинен відстояти від червоної лінії вулиць не менше ніж на 5 метрів, а від червоної лінії проїздів - не менше ніж на 3 метри. До кордону сусідньої ділянки має бути не менше 3 метрів. За пожежним нормативам, до будинків на сусідніх ділянках має бути не менше 6 метрів, якщо ваш і сусідський будинок кам'яні, і не менше 15 метрів, якщо і ваш і сусідський будинок дерев'яні (детальніше дивіться в СНиП 30-02-97). Можливо, через те що на сусідніх ділянках стоять дерев'яні будинки, на вашій ділянці дерев'яний будинок влаштовують вас розмірів вже не поміститься, і доведеться будувати кам'яний. Додаткові обмеження (растояния, габарити будинку і навіть стиль архітектури) можуть бути в охоронних зонах водойм або зонах склалася історичної забудови (наприклад, Ольгине, Парголово, Пушкін ...).
Відклавши всі належні відстані, ви на що залишився просторі вже можете вирішувати, де розміщувати будинок, керуючись власними смаком і логікою. Наступний етап - геологічні вишукування грунту. Сенс цієї дії в тому, щоб зрозуміти, які на місці майбутнього будівництва залягають грунту, який рівень грунтових вод, і, виходячи з цього, визначитися з типом фундаменту. На щастя, сучасні технології будівництва дозволяють впоратися практично з будь-якою проблемою. Грунти з низькою несучою здатністю або пласти глини сьогодні вже не можуть бути непереборною перешкодою до будівництва навіть важких кам'яних будинків. Повноцінна геологія ділянки - справа досить дороге, але багато компаній, що займаються зведенням фундаментів, за дослідження грунту на місці майбутнього будівництва окремих грошей не беруть.
2. Ці два етапи дозволять вам визначитися з можливими для вашої ділянки типами фундаменту і матеріалу стін, максимально можливими габаритами будинку, а також можливістю будівництва цокольного поверху або підвалу. Маючи в своєму розпорядженні інформацією про ці об'єктивних обмеженнях, можна переходити до вибору проекту будинку. Треба сказати, що у більшості будівельних компаній є набір обкачаних ними проектів. При замовленні будівництва, за сам проект платити не доведеться. Якщо ж вам потрібен будинок, абсолютно не схожий ні на один з існуючих проектів, треба звертатися в архітектурне бюро, де в рамках вашого технічного завдання розроблять індивідуальний проект будинку.
3. По ідеї, наступним кроком має стати отримання дозволу на будівництво, але завдяки прийняттю закону від 30 червня 2006 року № 93-ФЗ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна» (закон про «дачної амністії») робити це стало не обов'язково. До 1 березня 2015 оформити індивідуальний житловий будинок не вище двох поверхів, побудований на земельній ділянці, наданій для індивідуального житлового будівництва або особистого підсобного господарства, можливо без дозволу на будівництво, по одному кадастровому паспорту і правовстановлюючим документом на земельну ділянку. Проте в деяких випадках дозвіл на будівництво отримувати все ж доведеться. Якщо ваш ділянка призначена для індивідуального житлового будівництва і є ймовірність, що до закінчення будівництва ви захочете продати, розділити, закласти свою ділянку землі разом з недобудованим житловим будинком, то цей самий недобуд треба буде зареєструвати. Нюанс тут в тому, що, на відміну від готового будинку, для реєстрації недобудови необхідно дозвіл на будівництво. До слова сказати, житловий будинок можна реєструвати, коли він закінчений на 75%, тобто в ньому, крім стін і даху, є стаціонарне опалення, проведено електрику і встановлені міжкімнатні перегородки. Якщо всього цього немає, то формально будинок є недостроем і тільки в цій якості може бути зареєстрований.
4. Після того, як виконані описані вище етапи, треба підготувати до початку будівництва сам ділянку. Необхідний мінімум, який потрібен для більшості будівельних компаній, це заїзд на ділянку, місце для житла будівельників, електрика і вода. Якщо чогось з цього списку немає, нічого страшного. Більшість будівельних компаній візьмуться вирішити цю проблему самостійно, тобто відсипаючи гравієм в'їзд на ділянку, привезуть битовку, електрогенератор і бочку з водою, включивши вартість цих робіт до загального кошторису. Однак якщо вирішення питання з в'їздом і побутівкою цілком прийнятно і для вас і для будівельної компанії, то електрогенератор і бочка з водою - це тимчасовий вихід на період будівництва, і після від'їзду будівельників вам доведеться повернутися до вирішення цієї проблеми. Тому правильним буде відразу, раз і назавжди, вирішити обидва завдання.
5. Починати треба з електрики. Для його підключення у вас на ділянці повинен бути встановлений електролічильник, який можна розмістити в битовки, а якщо битовки поки немає, то на окремій опорі. Проблема може виникнути, тільки якщо біля кордону вашої ділянки немає лінії електропередач 0,4 кВ (саме до таких лініях можливе підключення без установки трансформаторної ПС). Тоді треба писати заявку в мережеву організацію на технологічне приєднання та укладати договір на електропостачання. Треба бути готовим, що від моменту подачі заявки до появи електрики на вашій ділянці може пройти не один місяць (згідно з постановою уряду № 334 «Про внесення змін до деяких актів Уряду РФ з питань вдосконалення порядку технологічного приєднання споживачів до електричних мереж», мережева компанія зобов'язана підключити вас до електромереж протягом шести місяців). Зате, якщо до лінії електропередач менше 500 метрів (для міста менш 300 метрів), то до кордонів вашої ділянки будувати лінію буде мережева організація, взявши з вас не більше 550 рублів. Якщо ж поблизу є лише лінія 10 кВ, то для підключення до неї доведеться за свій рахунок (можливо, скинувшись з сусідами) придбавати трансформаторну ПС.
6. Зима і початок весни (поки не почав танути сніг) - найкращий час для риття колодязя або буріння свердловини, оскільки саме в цей час року мінімальний рівень води у водоносних шарах. Це важливо, тому як колодязь або свердловина, побудовані на початку літа, тобто в момент максимального рівня грунтових вод, можуть виявитися недостатньо глибокими і до початку зими пересохнути.
7. Якщо ви збираєтеся купувати битовку, щоб після закінчення будівництва переобладнати її, наприклад, в майстерню або склад інвентарю, то завезти її на ділянку має сенс, поки грунт на ньому ще надійно скутий морозом. Це дасть можливість великій вантажівці з маніпулятором, на якому перевозяться побутівки, заїхати прямо на ділянку і встановити битовку саме там, де для неї буде найбільш підходяще місце. Пізньої весни вантажівці буде просто не в'їхати на розкислий грунт ділянки, не кажучи вже про те, щоб надійно закріпитися на опорах для розвантаження. Є, звичайно, варіант поставити битовку прямо поруч з дорогою, занісши її на ділянку, наскільки вистачить довжини стріли крана, але і цьому можуть поміщати лінії електропередач або канава, що відокремлює ділянку від дороги.
8. Вибираючи будівельну компанію, треба керуватися не тільки порівнянням кошторисів на будівництво, а й репутацією компанії. Зазвичай недоліки в будівництві виявляються вже протягом першого року експлуатації будинку, хоча якісь приховані дефекти можуть дати про себе знати і через десятиліття. Довіряти таке важливе і дороге справа, як будівництво будинку, можна тільки тим, хто здатний гарантувати якість, що забезпечує безпроблемну експлуатацію будинку протягом багатьох десятків років. Зважаючи об'єктивних причин, в нашій країні ще немає великого числа будівельних компаній, діяльність яких обчислюється кількома десятиліттями, але якщо офіс компанії працює по одному і тому ж адресою хоча б пару-трійку років, то це наочно демонструє, що їй немає потреби ховатися від розсерджених клієнтів. У договорах на будівельні роботи всі зобов'язання сторін зазвичай описані до тонкощів, і не треба соромитися вимагати включення в них пунктів, які особливо вас хвилюють. У відповідальних компаній практично завжди є фотоархів виконаних об'єктів.
Відвідати побудовані будинки особисто навряд чи вийде, оскільки їх господарі рідко коли дають згоду перетворювати свої будинки у виставкові зали. А от побувати в будинку, що знаходиться на стадії будівництва, щоб особисто побачити, як працюють будівельники, яким ви збираєтеся довірити свій будинок, прохання цілком здійсненне. Проект, за яким компанія буде будувати вам будинок (якщо не ви його надаєте), повинен бути повним і містити описи виконання всіх стадій будівництва. Відсутність будь-яких частин проекту говорить про те, що компанія буде робити цю стадію робіт на свій розсуд, що загрожує відступами від проекту та будівельними помилками. Найменше довіри до диким бригадам, оскільки вони не можуть гарантувати якість своєї роботи ні майном, ні репутацією. «Дикі» бригади більше зацікавлені в імітації якісної роботи, щоб замовник був задоволений на момент оплати за договором. Те, що відбудеться з будинком в першу ж зиму або через кілька років, їх мало цікавить, тому як знайти їх в разі чого, а тим більше домогтися компенсації збитку буде практично неможливо. Крім того, такі бригади часто не вкладаються в обумовлені терміни і можуть намагатися переглядати кошторис будівництва на якої проміжної стадії робіт. За вікном ще щосили господарює зима, але, часу на те, щоб встигнути впоратися з усіма справами, попередніми початку будівництва, вже катастрофічно мало. Пора прямо зараз починати підготовку до будівництва вашого заміського будинку.