За кілька десятків років роботи на будівництві все більше переконуюся в думці, що корінь проблем будь-якого будівництва криється у відсутності взаєморозуміння між будівельниками і замовником будівництва. Одні вважають, що грошей, які вони платять, достатньо, щоб будували «як для себе», а для інших це просто щоденна і досить важка робота, полегшення якої є достатнім приводом для відступу від технологій, тим більше якщо замовник швидше за все цього не помітить . Будівництво будинку або ремонт за визначенням одно пожежі. Замовник починає студіювати Інтернет, розпитувати сусідів і робити інші непотрібні руху. Найдурніший підхід - знайти «дику», але зате недорогу бригаду шабашників. Такий варіант існує, але зажадає від вас знань всіх будівельних технологій і вашого щоденного присутності.
Будь пробіл у ваших знаннях з якої операції може привести до будівельних помилок, які, навіть будучи виявленими на стадії, що передує остаточного розрахунку з робітниками, виправити буде дорого, а іноді й неможливо. І навряд чи когось у цьому випадку переконає відповідь будівельників, що, мовляв, ми завжди так «косячіть», і до цих пір у нас проблем не було. Менші гроші - головний аргумент за даний варіант будівництва, од-нако якщо додати до тих грошей, що будуть витрачені на оплату праці будівельників, ті гроші, які б ви могли заробити за час свого знаходження на будівництві, займаючись своєю основною роботою, а також витрати на щоденні поїздки на стройку і назад, то виходить зовсім інша сума. Головне, що ні в якому разі не можна давати великий аванс. Навіть якщо у вас попросять дати гроші на матеріал - не давайте, а купуйте самі, бо інакше недорахуєтеся або грошей, або матеріалу. Даний випадок характеризує і замовника, і виконавців. Замовник скнара, будівельники - бомжі або гастарбайтери.
Дорогий варіант: ви наймете фірму. Тут дуже складно сказати щось конкретне. Є підприємства з багаторічною історією, а є й фірми-одноденки. Фірма з десятирічним стажем заслуговує на увагу. Репутація будівельної компанії, напрацьовуємо кілька років, коштує дорожче, ніж допуск ситуації, в якій будуть можливі відверті помилки в процесі будівництва. У такій компанії зможуть показати не тільки красиві фотографії побудованих об'єктів, але і запропонувати подивитися їх наживо і навіть отримати особисту рекомендацію від попередніх замовників. А ось розмови: «Ми відкололися від основної і дуже відомої фірми» слід сприймати з обережністю. Так, успішні компанії дійсно іноді діляться на більш дрібні, але те, що дана конкретна компанія підтримує рівень якості компанії, від якої вона відкололися, далеко не факт. Головне достоїнство цього варіанту, що в кожному разі у вас на руках буде договір. Звичайно, в Росії договір - річ досить умовна. Може виявитися і документом, а може і простий папірцем. Якщо дрібний шрифт вам пояснюють необхідністю економити папір - не вірте. Якщо сюди приплітають турботу про екологію - це верх цинізму.
Зверніть увагу на порівнянність розділів: права замовника і виконавця. Часто за сухими хитро сформульованими фразами, що описують права замовника, криється проста суть: «замовник має право заплатити гроші», а за обов'язками виконавця «ні за що не відповідаю». Варіант третій: коли ви наймаєте виконроба з хорошою репутацією і великим досвідом на весь процес будівництва будинку, а він уже сам вирішує, де можна найняти шабашників, а де не обійтися без підрядників у вигляді серйозної компанії, котра володіє, як правило, якийсь вузькоспеціалізованої технікою. У разі допущення будівельних помилок весь попит буде з виконроба. Інше питання, що, можливо, окрім як зруйнувати його репутацію, взяти з виконроба може бути нічого, і навіть по суду навряд чи вдасться компенсувати ваші витрати на будівництво.
Прораб
Забуте слово, але насправді на вашої будівництві це буде головний чоловік. Саме людина. «Прораб» - це радянське скорочення слів, що означає виробник робіт. Фірма може називати себе виконробом або підрядником, але це не зовсім вірно. Розумна фірма надасть вам конкретної людини, з ним ви і будете працювати. Можна і без фірми. Якщо не відчуваєте впевненості, що самі впораєтеся з будівництвом, головне, що належить вам зробити, це знайти гарного виконроба. Можна через договір з фірмою, можна і без. Раз вже почав писати про погляд будівельників, про погляд з іншого боку, слід сказати, що хороший виконроб - не означає хороший чоловік, а швидше навіть навпаки. Будь будівельник час від часу робить «косяки». І справа виконроба - вчасно помітити і ткнути будівельника особою в цю халтуру. Це досить цікава ситуація на професійному рівні. Нормальний будівельник знає, що зробив халтуру і поважає виконроба, який вказав на погану роботу. Якщо виконроба можна обдурити - він не виконроб. Роби добре, погано саме вийде. Цілком припускаю, що думки про виконроба ви сприйняли як жарт. Це не так. Це основне. Є один варіант: ви самі призначаєте себе виконробом. Я і сам так робив. Погано те, що не можна з когось спитати. Заважають думки «і так зійде» і «скільки можна горбатитися».
Ціни
Знову повернемося до виконроба. У цінах ви нічого не розумієте. Це аксіома. Все, що ви подивилися на офіційних цінниках, як правило, відрізняється від реальності, причому невідомо в який бік. А ось виконроб вже не один раз мав справу із закупівлею матеріалів і знає, де вигідна ціна на сам матеріал буде зведена нанівець дорогою доставкою та розвантаженням, а де начебто більш висока ціна на певному обсязі перетвориться в більш ніж вигідну. У більшості торгових мереж є дисконтні знижки. Ваша покупка буде коштувати 10 тис. рублів, а покупка професіонала і постійного клієнта 9000. Але не варто розраховувати тут заощадити - це заробіток будівельників (вам порахують всі 10 тис.), такий же, як складова чайових в заробітку офіціанта. Однак, знаючи про те, де можливий додатковий заробіток для виконроба, можна аргументувати цим розумне зниження вартості його послуг. Прораб повинен розуміти, в якому випадку варто звертати увагу на репутацію торгової марки виробника будматеріалів, і там, де це дійсно важливо, замовить дійсно фірмову річ, навіть якщо її виробляють і продають тільки на іншому кінці світу, а де це значення не має, візьме те, що дешевше, ближче і швидше.
Вже писалося, що закупівля матеріалу - справа виконроба, але є невеликий нюанс. Дуже часто будівельники співпрацюють з продавцями, які надають їм максимальні знижки за обсяг, але, як уже було згадано вище, вартість доставки може звести цю вигоду нанівець. Можливо, хтось поруч може поставити те ж саме дешевше, і завдання виконроба - вивчити пропозиції всіх місцевих постачальників, щоб оперувати не середній ціною по регіону, а тієї, що можна отримати в даному конкретному місці будівництва. Велике значення мають обсяги закупівлі. Якщо щось ви вирішили купувати самі, то враховуйте, що завдяки великим обсягам ви маєте шанс отримати особливе ставлення з боку постачальників. Ймовірно, що черговий продавець у магазині ніяк не зможе відобразити в ціні цей момент, просто тому що за штатним розкладом немає в нього таких повноважень. Але ось директор, бачачи, що ви не за коробкою сірників прийшли і однією покупкою можете перекрити звичайну тижневу виручку його магазину, може надати істотну знижку. Реально в межах від 10 до 20 відсотків зниження на вартість будматеріалів. Якщо бажаного обсягу знижки домогтися не вдається, то ніхто не заважає звернутися прямо до виробника, можливо, він зможе поставити вам товар сам або зв'яже вас з поступливішим зі своїх дилерів.
Виконання і виконавці
Як будівельник, я не особливо люблю документи, звані ГОСТом і сни-Пом. Але моє бажання спростити і навіть оптимізувати процес будівництва не повинна їм суперечити. Я можу мати як завгодно великий і позитивний досвід виконання тих чи інших будівельних операцій, але якщо він йде в розріз з цими документами, то застосовувати його не маю права. Справедливості заради треба визнати, що ці документи дуже корисні і без них успішне будівництво кожного окремого будинку було б не закономірністю, а справою випадку, забезпеченого кваліфікацією окремого майстра. За своєю суттю, ГОСТи і БНіП - це концентрований досвід усіх попередніх поколінь будівельників, покращений і доповнений завдяки діяльності численних будівельних інститутів і організацій. Слабка ж місце цих документів у тому, що їх корекція не завжди встигає за стрімким розвитком будівельної індустрії та змінами поглядів на вимоги до комфортності сучасного будинку. Коротше, сперечатися тут можна довго, але виконувати необхідно. Від того, наскільки добре виконроб володіє інформацією, що міститься в цих документах, залежить і спілкування з чиновниками, які контролюють їх дотримання, і сама якість будівництва.
Як би забудовник ні хотів, будувати будинок будуть конкретні люди. Тут є невелика хитра проверочка. Майстри, справжні майстри, відмовляться від дармового обіду і від випивки. Їх буде цікавити тільки оплата. Думка, що всі будівельники любителі випити, помилково. Є дуже достойні люди, що працюють не за страх, а за совість. Якщо ви побачили, що робітники - неправильні, не затягуйте. Ледарів і шанувальників чарки треба виганяти відразу, інакше ви покажете слабину і вам сядуть на шию. Моє спостереження: часи, коли на будівництві траплялися «бійці» (міцні, дорослі люди з допотопними поняттями про честь), закінчилися. Зараз такі люди рідкість. Це раніше, приходячи на «шабашку», вони відразу викладали паспорт, ксерокопію і номер домашнього телефону. Це можна назвати маленькою будівельної хитрістю, але насправді - це чесність і гордість.
Бачив я бригаду, де люди були зовсім не непитущими. В кінці кожної зміни розпивали пляшку. Будували вони палац, і жодної претензії до їх роботи не було. Загадка російської душі. Проект був австрійський, і намагалися австріяки поставити своїх каменярів. Господар сказав, що наші не гірші. Це історія Лівші. Дійсно наші не гірше, просто дешевше. Пам'ятка замовнику. Дрібне злодійство входить до кошторису. Якщо у вас з будови потягнуть шосту частину листа гіпсокар-тону або десять саморізів, поставтеся до цього, як до стихійного лиха. Шоста частина гіпсокартонного листа швидше за все все одно пішла б в сміття, а до десятку саморізів слід поставитися як до впала дрібної монеті. Не варто нахилятися. Важливо: посварити варто. Я бачив цікавий трюк. Господар, піймавши дрібного злодюжку, дістав з гаманця п'ять тисяч рублів, але попросив злодія заприсягтися, що дітей годувати нічим. У присутності бригади. Злодюжка грошей не взяв. Бригада знала, що дітей - ні. Цей замовник в очах будівельників отримав великий плюс, і навіть дрібної крадіжки більше не було. Іноді дрібниці характеризують людину. Варіант, що це було все прораховано, припустимо, але швидше за все - ні. Є більш просте пояснення: російська душа.
Замовники
Будівельнику зустріти хорошого замовника - рідкість. Спробую відразу пояснити. Хороший замовник - або професіонал, з яким можна говорити на одній мові, або повний дилетант у будівництві, яка не ставить питань. Для профі це ідеальні варіанти. Зустрічаючись з професіоналом, а такі зустрічі бувають, я не відчуваю жодних проблем. Завдання ставиться чітко, технологія зрозуміла і замовнику і мені, і, загалом, все прозоро. Зустріч з абсолютним дилетантом - теж хороша. Працюєш так, як вважаєш за потрібне. А ось проміжний варіант проблематичний. Ну, дуже я не люблю проміжний варіант, коли замовники вимагають робити саме так, а не інакше тільки тому, що вони бачили, що так зроблено у сусіда. Можливо, у сусіда все зроблено правильно, але можливо, це не кращий варіант, або замовник став свідком не всього процесу, або не врахував якихось індивідуальних особливостей будівництва того будинку. Варіантів маса, але щоб щось стверджувати, треба чітко розуміти суть процесу. Щоб до вимогу замовника дійсно прислухалися, треба оперувати нормами, зазначеними в СНиП, а не думкою сусіда. Інакше буде використана козирна відмовка будівельників: «Хазяїн-барин, як скажеш, так і зробимо, але всю відповідальність за якість будівництва з себе знімаємо». У цьому випадку замовник, наполігши на своєму в цьому конкретному випадку, ризикує, що всі подальше будівництво вже піде тяп-ляп: а чого робити якісно, якщо за згодою замовника відповідальність знята.
Застройгцік повинен зрозуміти очікування будівельника. Перший чекає будівлі будинку, другий чекає грошей. Для нормального замовника я хочу пояснити, чого боїться ваш будівельник. Він боїться, що його «кинуть». Мій стаж і досвід дозволяє сказати, що самі хороші замовники - прості люди. Вчителі, лікарі, верстатники і уборгціци швидше виконають свої обегцанія по зарплаті, ніж, скажімо, депутати, прокурори та інші служиві люди. Для будівельника замовник - це та людина, яка передає гроші. Якщо розплачується ваш тесть, не вважайте себе замовником; якщо тесть вручив гроші для розрахунку вам - рахуйте. Варіанти, коли коригувати роботу приходить брат, сват чи сусід, нормальні будівельники відмітають відразу. Спорідненість - це не привід взяти участь у здійсненні проекту, особливо у виплаті грошей. Якщо не ви платите гроші, ви - порожнє місце. Для нормальних будівельників хороший варіант - архітектурний проект. Головна його перевага - це можливість перекласти відповідальність за всі помилки з себе на архітектора. Замовнику ж хороший проект дає можливість використовувати менш кваліфіковану робочу силу при тому ж підсумковому якості будівництва. Тому, будучи надрукованій окремо, вартість проекту здається невиправдано великий, але легко розчиняється в підсумковій кошторисі будівництва.
Залишилося тільки визначитися з тим, що таке хороший проект. Конкуренція на ринку проектування дуже висока, і легше продати красивий будинок з великою кількістю архітектурних надмірностей, ніж будинок з більш спокійною архітектурою, але в проектуванні якого будуть враховані стандартні розміри поставляються на ринок матеріалів (для мінімізації обрізків) і оптимальність архітектурних рішень з точки зору енергозбереження . Часто хороший в усіх відношеннях типовий проект має якийсь явний мінус в плануванні або в іншій заважає нормальній експлуатації будинку дрібниці. Внести зміни до проекту, як правило, виявляється можливо, але зрозуміло за окрему плату. З точки зору витрат на будівництво, ідеальним проектом будинку є проект, розроблений спеціально для будівництва великого котеджного селища, обкатаний на десятках побудованих по ньому будинків. Компанія-забудовник, замовляючи архітектору такий проект, була зацікавлена, щоб матеріали стандартних розмірів можна було монтувати в будинок взагалі без обрізків і підгонки. Цим вона економила і на самих матеріалах, і на вартості робіт з їх монтажу, і навіть на вивезенні будівельного сміття.
Найгірший варіант, коли індивідуальний проект роблять як коктейль з кількох типових проектів, які не відповідають вимогам замовника з архітектури або застосовуваним матеріалам. Вилазить така хитрість вже в середині будівництва, коли вузли вдома не стикуються між собою або взагалі відсутні в проекті, а несучі конструкції насилу справляються з вагою, на який вони не були розраховані. Все написане вище зводиться до кількох моментів. Перше: матеріал можливо купити дешевше. Друге: найняти виконавців теж можна дешевше. Третє: контроль якості робіт варто доручити професіоналові.